En muchas propiedades ocurre que se realizaron ampliaciones o construcciones que nunca fueron declaradas oficialmente. Puede tratarse de un quincho, una habitación extra, un garaje cerrado, un departamento en el fondo o incluso una ampliación de la vivienda principal.
Aunque esto es bastante común, no tener la construcción regularizada puede generar problemas legales, fiscales y al momento de vender la propiedad.
Por eso es importante saber cómo se puede resolver.
¿Qué significa que una construcción no esté declarada?
Una construcción no declarada es aquella que no figura en los planos aprobados por la municipalidad ni en catastro.
En otras palabras, la superficie real construida no coincide con lo que está registrado oficialmente.
Por ejemplo:
• En los planos figuran 90 m² construidos,
• pero en la realidad la casa tiene 130 m² porque se agregaron ambientes.
¿Por qué es importante regularizarla?
Tener una construcción sin declarar puede traer varias complicaciones:
• Dificulta la venta de la propiedad
• Puede impedir obtener un crédito hipotecario
• Genera problemas al escriturar
• Puede implicar multas municipales
• La tasación de la propiedad puede verse afectada
El proceso generalmente implica algunos pasos técnicos y administrativos.
1. Relevamiento de la propiedad
Un profesional habilitado (arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras) debe realizar un relevamiento de la construcción existente.
Esto implica medir la propiedad y verificar exactamente qué está construido.
2. Elaboración de planos actualizados
Luego se confeccionan nuevos planos que reflejen la construcción real.
Estos planos muestran:
• superficies cubiertas
• semicubiertas
• ampliaciones realizadas
• distribución de ambientes
3. Presentación en la municipalidad
Los planos se presentan en el municipio correspondiente para su aprobación o registro de obra existente.
Dependiendo del caso, puede tratarse de:
• regularización de obra
• empadronamiento de construcción existente
• declaración de ampliación
Cada municipio tiene su procedimiento específico.
4. Pago de derechos o multas
En algunos casos puede ser necesario pagar:
• derechos de construcción
• tasas municipales
• multas por obra no declarada
Esto depende del tipo de construcción y del tiempo transcurrido.
5. Actualización en Catastro
Una vez aprobados los planos, la propiedad queda regularizada y actualizada en los registros catastrales.
Desde ese momento la superficie construida pasa a figurar oficialmente.
¿Conviene regularizar antes de vender?
Sí, generalmente es lo más recomendable.
Una propiedad con la documentación en orden:
• se vende más rápido
• genera mayor confianza en el comprador
• evita demoras al escriturar
• puede mejorar la tasación
Aunque el trámite requiere intervención de un profesional y algunos costos administrativos, suele ser una inversión conveniente para evitar problemas futuros y facilitar la venta de la propiedad.
Si estás pensando en vender tu propiedad y no sabés si la documentación está en regla, podés consultar para evaluar la situación y ver las mejores opciones para regularizarla.
María Inés Monzón Negocios Inmobiliarios ccp 1074.-